Ytterliggare information om kapitaltillskott

Baserat på de svar vi fått in på enkäten om kapitaltillskott och friköp så kan vi konstatera att kapitaltillskott är det enda möjliga av dessa två alternativ. Vid kapitaltillskott så kan man antingen välja att göra det kollektivt (tvingande) eller frivilligt. Det förslag som styrelsen kommer att lägga fram för medlemmarna att ta ställning till kommer att vara ett frivilligt kapitaltillskott.

Vi kommer inte att hinna med en första extrastämma innan jul pga. att styrelsemedlemmarna helt enkelt har mycket annat att göra vid sidan om styrelsearbetet. Detta ger dessutom medlemmarna lite extra tid att fundera.

Vårt mål är att innan jul presentera konkreta siffror angående kapitaltillskott där det framgår hur vi ser på ekonomin, dels om vi gör kapitaltillskott, dels om vi inte gör det. Målet är att ha en första extrastämma i januari 2012.

En sak som vi anser ha fått oproportionellt stort fokus är gaspannorna och deras relation till kapitaltillskott. Det grundläggande problemet för föreningen är att vi har stora lån, och speciellt att vi har topplån som banken kräver att vi amorterar. Det kommande bytet av gaspannor gör bara att detta problem blir mer tydligt. Även om vi skulle finansiera gaspannorna på annat sätt så löser inte detta det grundläggande problemet. Alternativet att finansiera gaspannorna genom att ta dem på avbetalning känns inte heller attraktivt. Att angripa problemet med att föreningen har stora lån genom att låna upp ytterligare pengar känns inte ansvarsfullt och inte som en situation man vill överlämna till kommande styrelser.

 

Grundat på de frågor som kom upp vid senaste informationsmötet och de kommentarer som lämnats på enkäten skulle vi vilja passa på att förtydliga några saker.

 

Blir det inte samma kostnad om medlemmarna tar över lånen?

Nej, eftersom en privatperson kan dra av 30% av räntekostnaden så kommer den totala boendekostnaden att minska högst väsentligt. Man ska också ha i åtanke att kapitaltillskott inte bara är till för att medlemmarna ska få lägre boendekostnad, utan för att rejält förbättra föreningens ekonomi. Att man lyckas att både förbättra föreningens ekonomi och dessutom erhålla en lägre boendekostnad beror på att skattelagstiftningen är olika för bostadsrättsföreningar och för privatpersoner.

 

Hur bestäms vilken sänkning av månadsavgiften man ska få?

Utgångspunkten är att villkoren för kapitaltillskottet motsvarar de villkor föreningen har på topplånet, dvs. medlemmarna får en sänkning som motsvarar dels räntekostnad dels amorteringskostnad.

 

Hur stor blir sänkningen?

Detta framgår av de uträkningar som Jurideko gjort. Även om siffrorna kan komma att justeras något så ger de en god uppskattning om villkoren.

 

Hur påverkas de som inte vill göra kapitaltillskott?

De kommer inte att få förändrad boendekostnad jämfört med om inget kapitaltillskott görs överhuvudtaget. Möjligtvis kommer föreningen med en stabilare ekonomi inte behöva höja avgiften lika mycket eftersom vi kommer att ha en bättre kreditvärdighet och förhoppningsvis kan utnyttja detta till att förhandla oss till bättre räntevillkor. Dessutom kommer de att bo i en förening med en betydligt stabilare ekonomi och drar därför indirekt nytta av kapitaltillskottet.

 

Man borde göra ett större kapitaltillskott för att bättre utnyttja ränteavdraget

Det är korrekt att ett större kapitaltillskott skulle ha större effekt på boendekostnaden, men baserat på utlåtande från mäklare så kan det vid större kapitaltillskott vara svårare att få igen pengarna vid en försäljning. Dessutom är det förmodligen så att fler medlemmar har möjlighet att göra kapitaltillskott om beloppet inte är alltför stort.

 

Det är enklare att höja avgiften

Detta är självklart sant. Anledningen till att vi undersöker kapitaltillskott är att vi vill undvika att höja avgiften alltför mycket och därmed förmodligen även sänka värdet på bostadsrätterna.

 

Det kommer att bli komplicerat för framtida styrelser

Detta håller vi inte med om. De två andelstalen styr precis hur avgifterna beräknas, och vi tror att framtida styrelser kommer att få en betydligt enklare arbetssituation om föreningen har god ekonomi. Vi kan historiskt se att föreningen ibland varit väldigt ”försiktig” med underhåll, vilket förmodligen berodde på att ekonomin var ansträngd och att styrelsen ville hålla ner avgiften. Detta har sedan straffat sig då det eftersatta underhållet blivit kostsamt att ta igen.

 

Processen borde gå långsammare och man borde ha en årsstämma mellan de två extrastämmorna så att man har möjlighet att byta ut styrelsen

Processen inleddes redan vid årsmötet 2010 då det enhälligt beslutades att tillsätta en arbetsgrupp. Resultatet av arbetsgruppens arbete redovisades i april 2011 vid ett informationsmöte. Vid årsmötet 2011 beslutades att ta in extern hjälp för att kunna ta fram en lösning som medlemmarna kan ta ställning till. Detta innebär att medlemmarna har haft ungefär 18 månader att engagera sig i frågan, vilket måste anses vara tillräckligt lång tid. Det är givetvis så att de som blivit medlemmar under 2011 inte haft denna möjlighet, men i en förening med 63 lägenheter så är en sådan situation oundviklig.

Kan man gå med vid senare tillfälle/vad händer om man säljer?

Vår ambition är att man ska kunna gå med vid senare tillfälle och att om en medlem som inte gjort kapitaltillskott säljer så kommer den nya köparen att ges möjlighet att göra ett kapitaltillskott om så önskas. Rent praktiskt skulle man förmodligen kunna ha möjlighet att gå med t.ex. vartannat år i samband med att lånen skrivs om. Vi tror att denna möjlighet är viktig, men om samtliga medlemmar tycker att det verkar vara en bra ide och vänta så spricker naturligtvis hela iden och vi är tillbaka där vi började.

 

Man behöver inte byta pannor förrän de går sönder, det är som att byta bil bara för att man får punktering

Enligt den ursprungliga underhållsplanen skulle pannorna ha varit bytta 2010. Att göra ett kapitaltillskott innebär inte att vi nödvändigtvis behöver byta pannorna, det innebär att vi har möjligheten, om det skulle behövas. Det handlar inte om att byta bil eller ens byta däck, det handlar om att se till att det finns ett reservhjul om man skulle få punktering.

 

Man byter pannorna efterhand som de går sönder

Låter väldigt klokt, men då ska man ha klart för sig att kostnaden per panna kommer att bli högre och att det kommer att innebära väldigt mycket mer arbete för dem som sitter i styrelsen. Enligt uppgift ska de nya pannorna också vara cirka 20% effektivare. För en medlem med 10 000kr/år i uppvärmningskostnad blir då skillnaden 2000kr/år. Det finns en uppenbar risk att medlemmar som inte får sin gaspanna utbytt då känner att de missgynnas.

 

Får Jurideko provision, hur ser upplägget ut?

Vi tog in tre offerter angående kapitaltillskott. Upplägget med Jurideko följer vad som verkar vara typiskt för branschen, nämligen att 25% av den totala konsultkostnaden för genomfört kapitaltillskott utgör betalning fram till och med den andra stämman, dvs. då omröstningen sker. Om medlemmarna röstar nej, så stannar betalningen vid dessa 25%. Om medlemmarna röstar ja, så kommer Jurideko att slutföra sitt uppdrag, bland annat genom atthjälpa till med diskussion med banker, hyresnämnd mm.

 

Har tidigare styrelser höjt avgiften för lite eftersom det verkar som att vi måste höja så mycket?

Tidigare styrelser har gjort sin bedömning och att recensera den i efterhand är kanske inte helt rättvist. Föreningen har under de senaste fem åren gynnats av att räntan på våra lån varit låg (När räntan rusade i början av 2008 hade vi turen att sitta med bundna lån, och när de skulle skrivas var räntan nere på historiskt låg nivå pga. finanskrisen). Samtidigt som vi haft stora lån har vi även byggt upp en stor kassa och eftersom styrelsen varit osäker på om föreningen kan ta nya lån, så har de valt att inte amortera mer än vad banken krävt. Med en kassa på storleksordningen 4 miljoner har de då inte tyckt sig kunna motivera en avgiftshöjning.  Om föreningen hade varit mer kreditvärdig hade man givetvis amorterat mer för att eventuellt sedan låna upp mer om det senare skulle visa sig behövas.

 

 

Varför kan man inte låta dem som vill friköpa?

Vår ambition är att hålla ihop föreningen och vi tycker att frivilligt kapitaltillskott utgör en bra kompromiss. Om vi inte lyckas nå enighet om kapitaltillskott så tror vi det blir ännu svårare att få till en lösning där vissa får friköpa. Det är heller inte säkert att långivare godkänner ett sådant upplägg. Om kreditgivaren bedömer det som att det är de kapitalstarkaste som vill friköpa, så kan de anse att föreningen blir finansiellt

svagare.

 

Är det akut kris?

Nej! Enligt föreningens årsredovisning 31/12 2010, fanns det 3 Mkr på banken.

Preliminärt uppskattar vi att det vid årsskiftet, 31/12 2011, kommer att finns något mer än 3 Mkr. Att genomföra kapitaltillskott handlar inte om att lösa en akut kris utan om att planera långsikitgt för föreningens ekonomi. Som alla föreningar byggda omkring 1990 så har föreningen stora lån, och med det stora räntekostnader (beräknat till nästan 50% av årsavgifterna 2012). Att geomföra ett kapitaltillskott innebär att föreningen blir mindre känslig för framtida räntehöjningar. Det innebär även att vi själva kan styra över våra amorteringar och inte som nu styras av vad långivaren kräver. Det ger oss även goda ekonomiska förutsättningar för att kunna genomföra underhållsarbeten på fastigheten, vilket gynnar alla medlemmar.

 

Om det är något ni undrar över, tala gärna med någon i styrelsen eller kontakta Pauline eller Chirstina från Jurideko. Jurideko erbjuder enskilda samtal med varje medlem som önskar för att diskutera hur ett tillskott skulle påverka den egna privata ekonomin.

Christina Fregne

070-928 02 48, fregne@jurideko.se

Pauline Berglund
070-787 57 62, berglund@jurideko.se

/Styrelsen

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.